＜目次＞
１，不動産の利回りとは
２，表面利回りとは
３，実質利回りとは
４，投資用不動産利回りの相場は
５，まとめ
１，不動産の利回りとは
不動産の利回りとは、投資した資金に対して得られる1年あたりの利益の割合です。利回りは物件の収益性を見る重要な指標の１つです。
相場の数値を知っておかないと高いのか低いのか判断できません。また利回りだけで判断すると投資用には不適切な物件を購入してしまう恐れがありますので正しく理解しましょう。
不動産投資で利回りの高いのは新築よりも中古物件が多くありますが、修繕費用などの支出により高かったはずの利回りが結果的に低くなるケースも多々あります。したがって、少なくても以下２つの利回りを確認しておく必要があります。
・表面利回り
・実質利回り
２，表面利回りとは
物件の管理費や税金などの諸経費を含めずに計算した利回りです。購入後実際の利回りはこの表面利回りを必ず下回ります。
【表面利回りの計算方法】
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100＝表面利回り（％）
例：中古マンション購入価格1500万、月額賃料7万の場合
（7万×12か月）÷1500万×100＝5.6％
不動産投資には、マンションの一室投資、アパートの一棟投資、戸建て投資など様々です。利回りは物件の種類だけでなく築年数や地域によっても大きく異なりますので、それぞれおおよその平均相場を把握しておく必要があります。
（参考）
・マンション一室投資：新築３％～４％前後、中古６～７％前後
・アパート一棟投資 ：新築５％～６％前後、中古６～８％前後
・戸建て投資 ：新築８％前後、中古１５％前後
都心部のマンション一室投資築年数の表面利回り。
（参考）
・2000年～建築 ：5.5％前後
・1985年～2000年までの建築：７％～８％以上
３，実質利回りとは
表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。
【実質利回りの計算方法】
（年間家賃収入 −経費） ÷ 物件購入価格 × 100＝実質利回り（％）
例：中古マンション購入価格1500万、月額賃料7万、月諸経費1万の場合
（（7万×12か月）-（1万×12か月））÷1500万×100＝4.8％
【不動産投資における主な経費】
・税金
・損害保険料
・司法書士、税理士への報酬
・減価償却費
・ローン返済と金利
・管理会社への業務委託料
・修繕費
・管理費、修繕費
これらの中には一時的に発生するものもあれば、継続的に発生するものもあります。ご自身で対応できる項目もあるため、この限りではありません。
諸経費は、売り出し中の段階では明確になっていないことから、投資不動産の広告に掲載されている利回りは、経費を含めない表面利回りであることを覚えておきましょう。
継続的な経費はキャッシュフローに影響を与える可能性があるため、支出を反映した実質利回りで投資物件を検討することが大事になります。
４，利回りで注意する点
利回りはあくまでも購入検討の基準の１つにすぎません。高いに越したことはありませんが、利回りだけを判断基準にすると優良物件を見逃がしてしまうことがありますので、他の条件と合わせて総合的に検討することをお勧めします。
【空室率】
満室状態での利回りの高い物件を選択しても、空室率などを考慮した利回りも想定することが大事になります。例えば同じ棟の他部屋の空き状況やその地域の空き状況を確認するなど、空室が続き表面利回りが下がる可能性がありますので、空室率も大事な検討要素になります。
【高利回りの物件】
不動産広告の中には10％を超える高利回りの物件を目にすることがあります。利回りの高い物件は何らかの理由があると思って注意が必要です。
・築年数がかなり経過している→ 修繕にコストがかかる
・事故物件である→ 客付けに苦労する
・耐久性が低い、旧耐震基準物件→ 融資が利用しにくい
・入居者を大学や企業に限定している→ 将来的不安
・借地権物件→ 売却に苦労する
・管理費修繕積立金が高い→ 高利回りの罠
これらに該当する物件は長期的に安定した家賃収入を得られない可能性が高いだけでなく、売却しても買い手がなかなかつかない場合もあるので意識しておきましょう。
５，まとめ
利回りの高い物件を選択することが効率よく資産が増やせると思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。必要経費の支出を考慮して実質利回りで判断するようにしましょう。
多数の条件から選択する必要がありますので、不動産投資を成功させるためにはしっかりと物件選びの目を養いましょう。
リスクを下げるためにも不動産投資の知識を身に着けることは重要です。また不動産投資経験者の話を聞きにいったり、不動産投資セミナーなども積極的に参加することをお勧めします。
私は、不動産投資経験者が身近に数名いたので何でも相談できた事はとても心強かったです。何人かの知人は、何年も前より若くして都内にいくつか投資物件を購入して副収入を得ていましたので抵抗はなかったです。自分が賃貸で住んでいながら、投資のためにローンを組むなんてハードルが高そう～と感じますが、大変なのは最初だけで軌道にのってしまえば自動的に家賃が口座に入金されるので、比較的安定した副業かと思います。
１，不動産の利回りとは
２，表面利回りとは
３，実質利回りとは
４，投資用不動産利回りの相場は
５，まとめ
１，不動産の利回りとは
不動産の利回りとは、投資した資金に対して得られる1年あたりの利益の割合です。利回りは物件の収益性を見る重要な指標の１つです。
相場の数値を知っておかないと高いのか低いのか判断できません。また利回りだけで判断すると投資用には不適切な物件を購入してしまう恐れがありますので正しく理解しましょう。
不動産投資で利回りの高いのは新築よりも中古物件が多くありますが、修繕費用などの支出により高かったはずの利回りが結果的に低くなるケースも多々あります。したがって、少なくても以下２つの利回りを確認しておく必要があります。
・表面利回り
・実質利回り
２，表面利回りとは
物件の管理費や税金などの諸経費を含めずに計算した利回りです。購入後実際の利回りはこの表面利回りを必ず下回ります。
【表面利回りの計算方法】
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100＝表面利回り（％）
例：中古マンション購入価格1500万、月額賃料7万の場合
（7万×12か月）÷1500万×100＝5.6％
不動産投資には、マンションの一室投資、アパートの一棟投資、戸建て投資など様々です。利回りは物件の種類だけでなく築年数や地域によっても大きく異なりますので、それぞれおおよその平均相場を把握しておく必要があります。
（参考）
・マンション一室投資：新築３％～４％前後、中古６～７％前後
・アパート一棟投資 ：新築５％～６％前後、中古６～８％前後
・戸建て投資 ：新築８％前後、中古１５％前後
都心部のマンション一室投資築年数の表面利回り。
（参考）
・2000年～建築 ：5.5％前後
・1985年～2000年までの建築：７％～８％以上
３，実質利回りとは
表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。
【実質利回りの計算方法】
（年間家賃収入 −経費） ÷ 物件購入価格 × 100＝実質利回り（％）
例：中古マンション購入価格1500万、月額賃料7万、月諸経費1万の場合
（（7万×12か月）-（1万×12か月））÷1500万×100＝4.8％
【不動産投資における主な経費】
・税金
・損害保険料
・司法書士、税理士への報酬
・減価償却費
・ローン返済と金利
・管理会社への業務委託料
・修繕費
・管理費、修繕費
これらの中には一時的に発生するものもあれば、継続的に発生するものもあります。ご自身で対応できる項目もあるため、この限りではありません。
諸経費は、売り出し中の段階では明確になっていないことから、投資不動産の広告に掲載されている利回りは、経費を含めない表面利回りであることを覚えておきましょう。
継続的な経費はキャッシュフローに影響を与える可能性があるため、支出を反映した実質利回りで投資物件を検討することが大事になります。
４，利回りで注意する点
利回りはあくまでも購入検討の基準の１つにすぎません。高いに越したことはありませんが、利回りだけを判断基準にすると優良物件を見逃がしてしまうことがありますので、他の条件と合わせて総合的に検討することをお勧めします。
【空室率】
満室状態での利回りの高い物件を選択しても、空室率などを考慮した利回りも想定することが大事になります。例えば同じ棟の他部屋の空き状況やその地域の空き状況を確認するなど、空室が続き表面利回りが下がる可能性がありますので、空室率も大事な検討要素になります。
【高利回りの物件】
不動産広告の中には10％を超える高利回りの物件を目にすることがあります。利回りの高い物件は何らかの理由があると思って注意が必要です。
・築年数がかなり経過している→ 修繕にコストがかかる
・事故物件である→ 客付けに苦労する
・耐久性が低い、旧耐震基準物件→ 融資が利用しにくい
・入居者を大学や企業に限定している→ 将来的不安
・借地権物件→ 売却に苦労する
・管理費修繕積立金が高い→ 高利回りの罠
これらに該当する物件は長期的に安定した家賃収入を得られない可能性が高いだけでなく、売却しても買い手がなかなかつかない場合もあるので意識しておきましょう。
５，まとめ
利回りの高い物件を選択することが効率よく資産が増やせると思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。必要経費の支出を考慮して実質利回りで判断するようにしましょう。
多数の条件から選択する必要がありますので、不動産投資を成功させるためにはしっかりと物件選びの目を養いましょう。
リスクを下げるためにも不動産投資の知識を身に着けることは重要です。また不動産投資経験者の話を聞きにいったり、不動産投資セミナーなども積極的に参加することをお勧めします。
私は、不動産投資経験者が身近に数名いたので何でも相談できた事はとても心強かったです。何人かの知人は、何年も前より若くして都内にいくつか投資物件を購入して副収入を得ていましたので抵抗はなかったです。自分が賃貸で住んでいながら、投資のためにローンを組むなんてハードルが高そう～と感じますが、大変なのは最初だけで軌道にのってしまえば自動的に家賃が口座に入金されるので、比較的安定した副業かと思います。
